Ontwikkeling huizenprijzen.

Follow @prijsverloop

Waardeontwikkeling woningen komende jaren matig

De komende jaren zullen de huizenprijzen in Nederland met enkele procenten per jaar blijven stijgen, de prijzen in de grote steden zullen sterker stijgen dan in de rest van Nederland. De huizenprijzen in de minder dicht bevolkte gebieden zullen achterblijven bij de landelijk stijging. Diverse (potentiële) dempende factoren zullen een sterke stijging, zoals voor de crisis, dempen. De gekte van rond de eeuwwisseling zien we dan ook niet meer terug.

De waarde van woningen wordt bepaald door het totaal beschikbare woningaankoopbudget, de vraag en het aanbod. Aanbod en woonbehoefte veranderen op korte termijn niet significant, het beschikbaar budget staat wel onder druk en zal de komende jaren verder afnemen. De eerste stap die leidt tot afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is gezet door het kabinet met lagere hypotheekbedragen als gevolg. Andere factoren die het woningbudget bepalen zijn de koopkracht, renteontwikkeling en inflatie.

Indicatoren ontwikkeling huizenprijzen

Koopkracht

Inflatie

Rente

Hypotheek

Prijsverloop.nl heeft een model ontwikkeld dat gebaseerd is op het aankoopbudget dat de doelgroep voor desbetreffende woning kan opbrengen. Het diagram toont per type woning en prijsklasse de ontwikkeling van de verschillende factoren die het totale woningbudget en dus de woningwaardeontwikkeling bepalen. De factor inflatie is niet van invloed op de absolute huizenprijzen, maar wel op de waarde. Gelijk blijven in prijs betekent een verlies in waarde.

Collectieve koopkracht komend jaren + 3%
De koopkracht en dus de leencapaciteit, zal vanaf 2016 voor grote groepen met zo’n twee tot vier procent toenemen. De economie trekt voorzichtig aan, maar de werkgelegenheid niet, daardoor stijgt de collectieve koopkracht niet zo veel.

Stijgende inflatie - 2%
De inflatie zal vanaf 2016 verder stijgen, de ECB stelt alles in het werk om de inflatie boven de 2% te houden.

- 1% door stijging rente op langere termijn
De rente zal komende 10 jaar met 1,5% toenemen. Door het dempend effect van de hypotheekrenteaftrek betekent dit dat er 16% minder hypotheek verkregen kan worden. (1,5% rentestijging betekent 23% minder hypotheek voor zelfde maandlasten). Als de hypotheekrenteaftrek volledig zou verdwijnen over 10 jaar, zal dat zelfs 23% minder zijn. Vanaf 2016 gaan we echter uit van het feit dat hypotheken nog grotendeels oude rentes behouden en slechts 1/4 van de hypotheken hierdoor geraakt wordt. Voor het totaal beschikbaar woningbudget betekent dit dus ongeveer een min van 4%. In de jaren daarna zal de negatieve invloed alleen maar groter worden, maar kan een stijgende koopkracht dit weer compenseren.

Maximale hypotheek met 1/3 afgenomen
Vanaf 2004 is de maximale hypotheek voor een inkomen van €60.000 met ruim 30% afgenomen, van €394.878 in 2004 tot €261.129 in 2016.

Bron: iex.nl

- 2% minder hypotheekkapitaal
Het totaal beschikbare huizenbudget blijft stabiel, grote stijgingen zoals in de jaren 90 zullen we niet meer zien. Verder aanscherping van de hypotheekaftrek ligt voortdurend op de loer. Vergeleken met de rest van Europa zijn de regels nog altijd te soepel en zullen deze zodra de huizenmarkt het toelaat aangescherpt worden. De aflossingsvrije hypotheek is door de banken en overheid, middels aangepaste hypotheekrente aftrekregeling, vervangen door “de aflossingshypotheek” (annuïteitenhypotheken). Vervanging door een niet aflossingsvrije hypotheek betekent dat er voor dezelfde maandlasten 20% minder hypotheek verkregen kan worden. Op dit moment is 50% van de hypotheken aflossingsvrij, dus die overige 50% zal 20% minder budget ter beschikking hebben, een afname van 10% dus van de waarde van de via hypotheek gefinancierde woningen. 50% van het woningbezit is gefinancierd met een hypotheek, dus zal het totaal beschikbare kapitaal voor woningen met 5% verminderen, de overige 50% hypotheekvrij woningkapitaal zal er niet door verminderen.

2-3% waardestijging per jaar
De temperende effecten worden teniet gedaan door de grote vraag, een laag aanbod en inhaalslag van kopers na de crisis. In totaal betekent dit dat er iets meer woningkapitaal beschikbaar komt en de prijzen hierdoor ook licht blijven stijgen de komende jaren.

Huidige woningaanbod juist gewaardeerd - 30% onder de hoogtijdagen
De huidige vraagprijzen zijn realistisch voor een normaal functionerende huizenmarkt, al dreigt het in bepaalde regio's alweer door te slaan. Uit de cijfers van prijsverloop.nl blijkt dat het prijsverschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijk beklonken verkoopprijs zo’n 10% bedraagt.
Dit cijfer geldt voor het totale woningbestand in Nederland, per type woning en regio zullen er behoorlijke afwijkingen zijn zoals hieronder beschreven.

Lees meer over dit onderwerp op onze woningmarktnieuws pagina.

Prognose ontwikkeling huizenprijzen

Er zijn veel verschillende factoren van invloed op de ontwikkeling van de huizenprijzen. De belangrijkste zijn: Vraag en aanbod, economische ontwikkelingen (koopkracht, rente, hypotheek verstrekkingsnormen) en de Hypotheekrente aftrek (politiek).

Vraag
Demografische ontwikkelingen veranderen de vraag naar het type woning en naar de lokatie waar de woning staat.
Duurdere (half) vrijstaande huizen zijn voor een groot deel in het bezit van de babyboom generatie, deze groep zal de komende jaren kleiner gaan wonen in bijvoorbeeld senioren woningen. De generatie achter de babyboomers is kleiner en minder kapitaal krachtig, waardoor het aanbod van dit type woningen groter wordt bij een dalende vraag, met een negatief prijseffect tot gevolg.
De toename van 1 persoonshuishoudens laat de vraag naar appartementen juist weer stijgen. Als het aantal 1 persoonshuishoudens stijgt betekent dat automatisch een daling van het aantal gezinnen en dus ook van de vraag naar eengezinswoningen. De prijzen van eengezinswoningen in de duurdere klasse zullen dus extra onder druk komen te staan.
In veel gebieden van Nederland (gebieden buiten de randstad zonder lokale economische motor) krimpt de bevolking. De vraag naar woningen in deze gebieden neemt daar dus in zijn totaliteit af, wat ervoor zorgt dat de huizenprijzen van elk type woning in deze gebieden achter zal blijven en (relatief gezien) dalen.
Over enkele decennia zal de totale bevolking in Nederland krimpen en zal verhoudingsgewijs het aandeel inwoners met allochtone achtergrond verder zijn toegenomen. Deze laatste groep behoort tot de economisch lagere klasse, iets wat gezien de ontwikkeling van de laatste decennia niet drastisch zal wijzigen. De vraag naar (goedkopere) grotere woningen in de grote steden zal dus relatief groter worden, deze bevolkingsgroei vormt vaker en eerder een gezin dan de autochtone groep.

Aanbod
Aanbod - (nieuwbouw projecten, kwaliteitsverbetering bestaande woningen) Het aanbod van nieuwbouwwoningen in Nederland volgt nauwelijks de verandering in vraag. De grondschaarste en stroperige procedures zorgen voor een zeer inflexibel nieuwbouw systeem dat niet snel in kan spelen op veranderende vraag.
De kwaliteit en ook ruimte van de bestaande woningen zal verder toenemen, eigenaren investeren meer in hun huidige woning als zij minder snel naar een ander huis kunnen overstappen.

Economische ontwikkeling
Beschikbaar looninkomen en het financieel vermogen (exclusief aandelen) van gezinnen, bestedingsruimte en koopkracht

Door de economische crisis is de gemiddelde koopkracht van de consument afgenomen. Kopers van huizen hebben dus ook minder budget voor een nieuwe woning en zullen langer in hun goedkopere woning blijven wonen of een nieuw huis uitkiezen dat goedkoper is dan men in economische hoogtijdagen zou hebben gekocht. De stijging van de huizenprijzen wordt hierdoor getemperd, al zullen de goedkopere woningen er relatief gezien juist van profiteren en duurder worden.

Reële Rente
De hypotheekrente volgt de reële rente (binnen een bepaalde bandbreedte), deze rente gaat zeker omhoog, alleen in welke mate is natuurlijk de vraag. Het onderzoeksbureau van consultancy firma McKinsey kwam in december met een rapport. Hierin spreekt zij de verwachting uit van een rentegroei van 1,5 % voor het komend decennium. In het kort zijn de argumenten voor deze verwachting: · meer investeringen wereldwijd · minder besparingen wereldwijd
In hun verwachting worden ze gesteund door de voormalige voorzitter van de Amerikaanse centrale bank, Alan Greenspan. In zijn memoires wijdde hij een hoofdstuk aan de rentestand in de toekomst. Greenspan zegt dat uiteindelijk de lage lonen en prijzen door het massale aanbod van goedkope arbeidskrachten uit andere landen zal eindigen. Dit leidt tot hogere inflatie. Waarbij Greenspan uitgaat van een nog hogere rentestand dan McKinsey. Alan Greenspan noemt toekomstige percentages van tien procent voor Amerikaanse staatsleningen.

De verstrekkingsnormen voor hypotheken
De verstrekkingsnormen voor hypotheken zijn sinds de financiele crisis behoorlijk aangescherpt. Banken zijn voorzichtiger geworden en zullen dat blijven. Een naderende vermindering van de hypotheekrente aftrek en een aanhoudend zwakke huizenmarkt zorgt ervoor dat de banken zeker de komenden jaren voorzichtig blijven.

Hypotheekrente aftrek
Willem Buiter, Chief Economist van Citibank, één van de grootste banken op aarde, voorspelt dat de hypotheekrente aftrek binnen vier jaar aangepakt moet gaan worden door het kabinet. Op deze korte termijn hoeft het nog niet te gebeuren maar hypotheekrente zal zeker binnen 10 jaar door de politiek aangepakt worden. De afschaffing (of afbouwen) van de aftrek boven de 3,5 ton, die boven de markt hangt, wordt al in de prijzen ingecalculeerd.

Alle factoren blijven dus wijzen in de richting van groei of zwakkere groei. Per type woning en gebied treden hier afwijkingen op.

Relatieve waardeontwikkeling koophuizen korte termijn

Type Woning	Randstad	“Buitengebied”	Rest van NL
(semi) Vrijstaande woningen	++	+/-	+/-
Eengezinswoningen	++	+/-	+/-
Appartementen	++	+/-	+

 

Relatieve waardeontwikkeling koophuizen middellange termijn

Type Woning	Randstad	“Buitengebied”	Rest van NL
(semi) Vrijstaande woningen	++	+/-	+
Eengezinswoningen	++	+/-	+
Appartementen	++	+	+

 

Relatieve waardeontwikkeling koophuizen lange termijn

Type Woning	Randstad	“Buitengebied”	Rest van NL
(semi) Vrijstaande woningen	++	+/-	+/-
Eengezinswoningen	++	+	+
Appartementen	++	+	++

 

Definitie "buitengebied"
-Gebieden buiten randstad zonder lokale economische motor (weinig werk te vinden in regio)

 

Gemiddelde huizenprijzen Nederland, per provincie

Het prijsverloop van alle koopwoningen in Nederland en de gemiddelde waarde per postcode:
Bekijk hier het prijsverloop en de huizenprijzen voor jouw postcode.

Gemiddelde huizenprijzen op kwartaalbasis in:
Nederland - Drenthe - Flevoland - Friesland - Gelderland - Groningen - Limburg - Noord-Brabant - Noord-Holland - Overijssel - Utrecht - Zeeland - Zuid-Holland

bronnen:

Bakker, E (2010) Rente in het komend decennium.
Erik Bakker is managing partner van OHV, een onafhankelijke financieel intermediair en vermogensbeheerder voor institutionele en particuliere klanten.

Brouwer, H.J. (2003) PropertyNLforum
drs H.J. Brouwer, directeur van De Nederlandsche Bank.

CBS Demografische prognoses cbs.nl

Jong, A.H. de - Hilderink, H.B.M. (2003) Lange-termijn bevolkingsscenario’s voor Nederland. CBS/RIVM-MNP, Rapportnummer 408129027. Voorburg/Bilthoven.

Verbruggen, J. - Kranendonk, H. - Leuvensteijn, M. van - Toet, M. (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? CPB ISBN 90-5833-211-X

Vermeulen, W. - Rouwendal, J. (2007) Housing supply in the Netherlands. CPB Discussion Paper cpb.nl
Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau en Vrije Universiteit) en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit)

Verder:
TU Delft (2011) - Huizenprijzen dalen verder, tot 2015 gaat er nog eens 7% af. Woningmarkt verder in het slop [Telegraaf]