Adblocker active!

You are running an adblocker extension in your browser. If you wish to continue to this website you should disable it for this website and click Continue.

We use cookies to ensure you get the best experience on our website

Ontwikkeling huizenprijzen.



Grootste daling huizenprijzen achter de rug

Waardeontwikkeling woningen tot en met 2016 -20%


De waarde van woningen wordt bepaald door het totaal beschikbare woningaankoopbudget, de vraag en het aanbod. Aanbod en woonbehoefte veranderen op korte termijn niet significant, het beschikbaar budget staat wel onder druk en zal de komende jaren verder afnemen. De eerste stap die leidt tot afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is gezet door het kabinet met lagere hypotheekbedragen als gevolg. Andere factoren die het woningbudget bepalen zijn de koopkracht, renteontwikkeling, overwaardering en inflatie.

Indicatoren ontwikkeling huizenprijzen

Koopkracht

Inflatie

Rente

Hypotheek

Prijsverloop.nl heeft een model ontwikkeld dat gebaseerd is op het aankoopbudget dat de doelgroep voor desbetreffende woning kan opbrengen. Onderstaand diagram toont per type woning en prijsklasse de ontwikkeling van de verschillende factoren die het totale woningbudget en dus de woningwaardeontwikkeling bepalen. De factor inflatie is niet van invloed op de absolute huizenprijzen, maar wel op de waarde. Gelijk blijven in prijs betekent een verlies in waarde.


Collectieve koopkracht tot 2016 -5%
De koopkracht en dus de leencapaciteit, zal tot 2016 met zo’n 5% gaan dalen. Er staan forse overheidsbezuinigingen op stapel, die een negatief effect op de koopkracht zullen hebben. De ontwikkeling van de Eurocrisis kan dit effect versterken. Daarnaast zal het bedrijfsleven ook de gevolgen van de crisis blijven merken, minder werkgelegenheid en relatief lagere salarissen zullen daarvan het gevolg zijn.

5% minder hypotheekkapitaal
Het totaal beschikbare huizenbudget gaat minimaal 5% omlaag. De aflossingsvrije hypotheek zal door de banken en overheid, middels aangepaste hypotheekrente aftrekregeling, compleet vervangen moeten gaan worden door “de aflossingshypotheek” (annuïteitenhypotheken). Vervanging door een niet aflossingsvrije hypotheek betekent dat er voor dezelfde maandlasten 20% minder hypotheek verkregen kan worden. Op dit moment is 50% van de hypotheken aflossingsvrij, dus die overige 50% zal 20% minder budget ter beschikking hebben, een afname van 10% dus van de waarde van de via hypotheek gefinancierde woningen. 50% van het woningbezit is gefinancierd met een hypotheek, dus zal het totaal beschikbare kapitaal voor woningen met 5% verminderen, de overige 50% hypotheekvrij woningkapitaal zal er niet door verminderen.

4% minder hypotheek door stijgende rente
De rente zal komende 10 jaar met 1,5% toenemen. Door het dempend effect van de hypotheekrenteaftrek betekent dit dat er 16% minder hypotheek verkregen kan worden. (1,5% rentestijging betekent 23% minder hypotheek voor zelfde maandlasten). Als de hypotheekrenteaftrek volledig zou verdwijnen over 10 jaar, zal dat zelfs 23% minder zijn. Tot en met 2016 gaan we echter uit van het feit dat hypotheken nog grotendeels oude rentes behouden en slechts 1/4 van de hypotheken hierdoor geraakt wordt. Voor het totaal beschikbaar woningbudget betekent dit dus ongeveer een min van 4%. In de jaren daarna zal de negatieve invloed alleen maar groter worden, maar kan een stijgende koopkracht dit weer compenseren.

20% waardedaling
In totaal betekent dit dat er 15% minder woningkapitaal beschikbaar is en de prijzen hierdoor ook direct 15% gaan dalen. Voeg hier de inflatie aan toe voor de komende jaren en er is sprake van een waardeverlies van zo’n 25%. Een prognose die wordt gedeeld door de meeste experts zoals de grootste hypotheekverstrekker van Nederland: Rabobank.

Huidige woningaanbod overgewaardeerd
De huidige vraagprijzen zijn te hoog voor een normaal functionerende huizenmarkt. Veel woningen worden niet verkocht omdat deze, volgens de verkopende partij, ver boven de waarde moeten opbrengen. Uit de cijfers van prijsverloop.nl blijkt dat de verwachte opbrengst voor woningen gemiddeld zo’n 9% boven de realistische waarde ligt. Die waarde ligt weer zo’n 10% onder de vraagprijs. Het prijsverschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijk beklonken verkoopprijs bedraagt zo’n 10%. Omdat de waarde van een appartement veel gemakkelijker te bepalen is dan de waarde van een huis - er zijn immers veel meer gelijkaardige appartementen dan huizen - zijn de verschillen in vraag- en verkoopprijzen van appartementen veel kleiner. De woningmarkt zal dus weer volledig functioneren als deze overwaardering verrekend zal zijn, in totaal zal de waarde dan 30% moeten dalen de komende jaren.
Dit cijfer geldt voor het totale woningbestand in Nederland, per type woning en regio zullen er behoorlijke afwijkingen zijn zoals hieronder beschreven.

Lees meer over dit onderwerp op onze woningmarktnieuws pagina.

Prognose ontwikkeling huizenprijzen

Er zijn veel verschillende factoren van invloed op de ontwikkeling van de huizenprijzen. De belangrijkste zijn: Vraag en aanbod, economische ontwikkelingen (koopkracht, rente, hypotheek verstrekkingsnormen) en de Hypotheekrente aftrek (politiek).

Vraag
Demografische ontwikkelingen veranderen de vraag naar het type woning en naar de lokatie waar de woning staat.
Duurdere (half) vrijstaande huizen zijn voor een groot deel in het bezit van de babyboom generatie, deze groep zal de komende jaren kleiner gaan wonen in bijvoorbeeld senioren woningen. De generatie achter de babyboomers is kleiner en minder kapitaal krachtig, waardoor het aanbod van dit type woningen groter wordt bij een dalende vraag, met een negatief prijseffect tot gevolg.
De toename van 1 persoonshuishoudens laat de vraag naar appartementen juist weer stijgen. Als het aantal 1 persoonshuishoudens stijgt betekent dat automatisch een daling van het aantal gezinnen en dus ook van de vraag naar eengezinswoningen. De prijzen van eengezinswoningen in de duurdere klasse zullen dus extra onder druk komen te staan.
In veel gebieden van Nederland (gebieden buiten de randstad zonder lokale economische motor) krimpt de bevolking. De vraag naar woningen in deze gebieden neemt daar dus in zijn totaliteit af, wat ervoor zorgt dat de huizenprijzen van elk type woning in deze gebieden achter zal blijven en (relatief gezien) dalen.
Over enkele decennia zal de totale bevolking in Nederland krimpen en zal verhoudingsgewijs het aandeel inwoners met allochtone achtergrond verder zijn toegenomen. Deze laatste groep behoort tot de economisch lagere klasse, iets wat gezien de ontwikkeling van de laatste decennia niet drastisch zal wijzigen. De vraag naar (goedkopere) grotere woningen in de grote steden zal dus relatief groter worden, deze bevolkingsgroei vormt vaker en eerder een gezin dan de autochtone groep.


Aanbod
Aanbod - (nieuwbouw projecten, kwaliteitsverbetering bestaande woningen) Het aanbod van nieuwbouwwoningen in Nederland volgt nauwelijks de verandering in vraag. De grondschaarste en stroperige procedures zorgen voor een zeer inflexibel nieuwbouw systeem dat niet snel in kan spelen op veranderende vraag.
De kwaliteit en ook ruimte van de bestaande woningen zal verder toenemen, eigenaren investeren meer in hun huidige woning als zij minder snel naar een ander huis kunnen overstappen.

Economische ontwikkeling
Beschikbaar looninkomen en het financieel vermogen (exclusief aandelen) van gezinnen, bestedingsruimte en koopkracht

Door de economische crisis is de gemiddelde koopkracht van de consument afgenomen. Kopers van huizen hebben dus ook minder budget voor een nieuwe woning en zullen langer in hun goedkopere woning blijven wonen of een nieuw huis uitkiezen dat goedkoper is dan men in economische hoogtijdagen zou hebben gekocht. De stijging van de huizenprijzen wordt hierdoor getemperd, al zullen de goedkopere woningen er relatief gezien juist van profiteren en duurder worden.
Reële Rente
De hypotheekrente volgt de reële rente (binnen een bepaalde bandbreedte), deze rente gaat zeker omhoog, alleen in welke mate is natuurlijk de vraag. Het onderzoeksbureau van consultancy firma McKinsey kwam in december met een rapport. Hierin spreekt zij de verwachting uit van een rentegroei van 1,5 % voor het komend decennium. In het kort zijn de argumenten voor deze verwachting: · meer investeringen wereldwijd · minder besparingen wereldwijd
In hun verwachting worden ze gesteund door de voormalige voorzitter van de Amerikaanse centrale bank, Alan Greenspan. In zijn memoires wijdde hij een hoofdstuk aan de rentestand in de toekomst. Greenspan zegt dat uiteindelijk de lage lonen en prijzen door het massale aanbod van goedkope arbeidskrachten uit andere landen zal eindigen. Dit leidt tot hogere inflatie. Waarbij Greenspan uitgaat van een nog hogere rentestand dan McKinsey. Alan Greenspan noemt toekomstige percentages van tien procent voor Amerikaanse staatsleningen.
De verstrekkingsnormen voor hypotheken
De verstrekkingsnormen voor hypotheken zijn sinds de financiele crisis behoorlijk aangescherpt. Banken zijn voorzichtiger geworden en zullen dat blijven. Een naderende vermindering van de hypotheekrente aftrek en een aanhoudend zwakke huizenmarkt zorgt ervoor dat de banken zeker de komenden jaren voorzichtig blijven.

Hypotheekrente aftrek
Willem Buiter, Chief Economist van Citibank, één van de grootste banken op aarde, voorspelt dat de hypotheekrente aftrek binnen vier jaar aangepakt moet gaan worden door het kabinet. Op deze korte termijn hoeft het nog niet te gebeuren maar hypotheekrente zal zeker binnen 10 jaar door de politiek aangepakt worden. De afschaffing (of afbouwen) van de aftrek boven de 3,5 ton, die boven de markt hangt, wordt al in de prijzen ingecalculeerd.

Alle factoren blijven dus wijzen in de richting van daling of zwakkere groei dan we de laatste decennia gewend zijn. Per type woning en gebied treden hier afwijkingen op.

Relatieve waardeontwikkeling koophuizen korte termijn
Type Woning Randstad “Buitengebied” Rest van NL
(semi) Vrijstaande woningen - -- -
Eengezinswoningen +/- -- -
Appartementen + - +/-

 

Relatieve waardeontwikkeling koophuizen middellange termijn
Type Woning Randstad “Buitengebied” Rest van NL
(semi) Vrijstaande woningen -- -- --
Eengezinswoningen +/- -- -
Appartementen + - +/-

 

Relatieve waardeontwikkeling koophuizen lange termijn
Type Woning Randstad “Buitengebied” Rest van NL
(semi) Vrijstaande woningen - -- -
Eengezinswoningen + - +/-
Appartementen + - +/-

 

Definitie "buitengebied"
-Gebieden buiten randstad zonder lokale economische motor (weinig werk te vinden in regio)

 

bronnen:
Bakker, E (2010) Rente in het komend decennium
Erik Bakker is managing partner van OHV, een onafhankelijke financieel intermediair en vermogensbeheerder voor institutionele en particuliere klanten.
Brouwer, H.J. (2003) PropertyNLforum
drs H.J. Brouwer, directeur van De Nederlandsche Bank
CBS Demografische prognoses [http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bevolking/beschrijving/demografische-prognose.htm]
Jong, A.H. de - Hilderink, H.B.M. (2003) Lange-termijn bevolkingsscenario’s voor Nederland. CBS/RIVM-MNP, Rapportnummer 408129027. Voorburg/Bilthoven.
Verbruggen, J. - Kranendonk, H. - Leuvensteijn, M. van - Toet, M. (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? CPB ISBN 90-5833-211-X
Vermeulen, W. - Rouwendal, J. (2007) Housing supply in the Netherlands. CPB Discussion Paper
[http://www.cpb.nl/sites/default/files/publicaties/download/housing-supply-netherlands.pdf]
Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau en Vrije Universiteit) en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit)

 

Verder:
TU Delft (2011) - Huizenprijzen dalen verder, tot 2015 gaat er nog eens 7% af. Woningmarkt verder in het slop [Telegraaf]


Gemiddelde huizenprijzen Nederland / per provincie

Het prijsverloop van alle koopwoningen in Nederland en de gemiddelde waarde per postcode:
Bekijk hier het prijsverloop en de huizenprijzen voor jouw postcode.

Gemiddelde huizenprijzen op kwartaalbasis in:
Nederland - Drenthe - Flevoland - Friesland - Gelderland - Groningen - Limburg - Noord-Brabant - Noord-Holland - Overijssel - Utrecht - Zeeland - Zuid-Holland


.

Woningmarktnieuws.

Verkoop nieuwbouwwoningen krijgt vleugels

Goed nieuws uit de bouwsector: de verkoop van nieuwbouwwoningen is in de eerste zeven maanden van dit jaar vergeleken met dezelfde periode vorig jaar met meer dan de helft (52 procent) toegenomen, tot 12.235. Vooral juli was een goede maand met het dubbele aantal verkochte woningen.
lees meer ...


Nieuwe ronde verlagingen hypotheekrente

Er lijkt geen einde te komen aan de daling van de al historisch lage hypotheekrente. Hypotheekverstrekker Obvion, dochter van Rabobank, verlaagt dinsdag de tarieven voor zijn belangrijkste hypotheken met 0,1 procent. SNS Bank kondigde afgelopen vrijdag al een nieuwe renteverlaging aan.
lees meer ...


Rabobank verwacht sterkere stijging huizenprijzen

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met 0,5 tot 1,5 procent stijgen ten opzichte van 2013. Ook het aantal transacties zit in de lift en zal dit jaar uitkomen op 135.000 tot 145.000. Dat stelde het economisch bureau van de bank in een vrijdag verschenen kwartaalrapport.
lees meer ...


Banken verdubbelen winst op hypotheken

Hoewel woningbezitters en kopers tevreden lijken over de gunstige hypotheekrente, profiteren banken het meest van het historisch lage renteniveau. Zij hebben hun winstmarge op huizenleningen het afgelopen halfjaar weten te verdubbelen. Dat meldt Vereniging Eigen Huis (VEH) dinsdag op basis van eigen berekeningen.
lees meer ...


Huizenprijzen even hoog als in 2003

Voor de derde opeenvolgende maand zijn de huizenprijzen gestegen. In juni waren bestaande koopwoningen gemiddeld 2,2 procent duurder dan in juni 2013.
lees meer ...


Meer woningmarktnieuws in het totale nieuwsoverzicht

Nuttige items


Prijsverloop.nl - Alle huizenprijzen van Nederland